很多人都不知道，房地产企业随销售房屋赠送物品的，需要计算增值税、企业所得税。

增值税处理

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税﹝2016〕36号文件附件2）第一条第（一）项（兼营）的规定，“试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额”，未分别核算销售额的，从高适用税率。

根据上述政策规定，房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等，属于兼营行为。也就是说，销售房屋附赠物品业务应该拆分成两部分：一是销售不动产；二是销售货物。在实际操作中，有的企业销售合同（或补充协议）分别记载了房屋和赠品的价值，有的企业销售合同则没有区分，在进行增值税处理时要注意。

企业所得税处理

根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函﹝2008〕828号）第二条的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：

• 用于市场推广或销售；
• 用于交际应酬；
• 用于职工奖励或福利；
• 用于股息分配；
• 用于对外捐赠；
• 其他改变资产所有权属的用途。

上述企业将资产移送他人的，应按照被移送资产的公允价值确认销售收入，但对被移送资产的税务处理另有规定的，应按照相关规定执行。

提示：根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）第二条的规定，“企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函﹝2008〕828号）第二条所述情形的，应按照被移送资产的公允价值确认销售收入，但对被移送资产的税务处理另有规定的，应按照相关规定执行。如企业发生《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税﹝2014〕109号）第三条规定的股权、资产划转行为的，应按照财税﹝2014〕109号文件规定进行税务处理”。

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条的规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

【案例】企业随销售房屋赠送物品增值税的计算

甲房地产开发公司为一般纳税人，适用一般计税方法计税。2018年6月份新楼盘正式开盘，约定当天签约的购房者，每套房屋赠送价值8万元的中央空调一台，取得增值税专用发票上注明价格为6.90万元，增值税额为1.10万元。乙购买一套房屋，签约价格183万元。合同最终约定房屋售价175万元、中央空调价值8万元。房屋成本130万元，对应的土地价款40万元。相关涉税及会计处理如下（单位：万元）：

1．售房赠送中央空调的会计及计税处理

该赠送中央空调的行为属于国税函〔2008〕875号文件规定的组合销售行为，应按公允价值分别确认销售收入。

（1）购进中央空调时：

借：库存商品 6.90

应交税费——应交增值税（进项税额） 1.10

贷：银行存款 8

（2）组合销售中央空调时：

借：银行存款 8

贷：主营业务收入——中央空调 6.90

应交税费——应交增值税（销项税额） 1.10

（3）结转中央空调成本时：

借：主营业务成本 6.90

贷：库存商品 6.90

2．房屋销售的会计及计税处理

（1）销售房屋时：

出售商品房增值税销项税额：（175-40）÷(1+10%)×10%=12.27（万元）。

提示：上述算式中的税率，根据相关政策，自2018年5月1日起至2019年4月1日，由11%调整为10%；自2019年4月1日起，由10%调整为9%。

借：银行存款 175

贷：主营业务收入——房屋 162.73

应交税费——应交增值税（销项税额） 12.27

（2）结转成本时：

借：主营业务成本 130

贷：开发产品 130

摘自：《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》，主编董宏，副主编施玉明、成秀美、王亮，中国市场出版社，2019年11月出版。