随着我国经济的发展，以及越来越多优秀园区的崛起，大型园区建设运营企业寻求园区改造发展的意愿日趋强烈。为了提升产业园区的日常运营效率与服务质量，园区的改造建设成了必不可少的一部分。

在园区的改造中，大家最关心的就是成本问题，那么如何合理的控制园区改造的成本？学加网认为，只有有效、合理地做好成本控制，才能在发展竞争中获得更多优势机会。

作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台，学加网针对“园区改造如何控制成本”这个话题组织了一次专业领域资深人士的主题沙龙，并邀请相关领域内资深人士做了一次实战经验分享，希望通过探讨与互动学习，对业内企业发展有实质性的帮助。

道胜公司是一家专注商办租赁的一家非常年轻的公司，在2015年成立的，员工也很年轻，九零后甚至零零后，公司的平均年龄不到30岁，主要以招商人员为主，2015年至今代理运营数百万方物业，主要经营的是商务楼宇电商创业园、电商仓储等等。

今天分享园区改造成本的管控，应该说这是我们的强项，我们的园区就是在改造成本上控制的非常好，我们大部分的电商仓储园区的改造费用，每平方米100多元。相比较一些园区几百甚至上千元每平方米的改造费用，我们的园区就是一个相对低端的园区。

园区有两种做法：一种是高大上的奶茶店的做法，装修的很漂亮很有格调，但是不一定赚钱。另一种是烟火气的烧烤摊的做法，钱花在刀刃上不去粉饰，但是肯定很赚钱。

做园区，尤其是相对低端的园区，客户对价格是很敏感的，在品质不会相差太大的情况下，你的租金越便宜，越有竞争力。低成本，意味着什么都要低。有一句话叫没有更低，只有最低。

一、做好客户定位，钱花在客户需要的地方。

作为二房东，我们偏爱城市周边城乡结合部的物业，脏乱差也没有问题。我们知道环境好的地方成本都不低。我的要求是能过得去的，能满足当时客户需求的，能租出去就行。这种物业，你租回来租金也相对便宜。

举个例子，在广州白云区石井附近、都是服装，皮具等电商，我的项目，就是地坪漆刷刷。普通的轻体分割一下，就赶快出租出去。

而在我们项目附近一个土豪老板，装修很舍得投钱。大理石地面，豪华大堂。可有的客户就是没法选择哪里，因为客户有货物进出，你再好的地板，都没有地坪漆来的实惠。他还想当然的进行了复式装修，最后不得不拆掉重新装。损失了千万元。

二、做物业要站在现在看未来。

园区的租金是园区成本的很大部分，所以，我们一手租赁的物业租金一定要超级低，这时候就需要考验大家的眼光，肯定要有发展的眼光来找物业，如果现在的物业位置和环境都很好，租金肯定高，反过来，现在还没开通地铁，或者周边环境不太好的地方，租金价格都不会高。

项目选址的目前应给是被低估的，但未来价值不能低。我们要考虑未来三到五年周边一公里内会不会有地铁，周边交通通达性 。石井我们布局七八个项目，今年终于要通了。

2015年5月我们谈的第一个道胜创业园，租金才13.5元，现在周边这样的园区没有30元以上的价格业主都不会给你见面聊。现在那边地铁等了快五年终于要通了。距项目800米。这个项目一共两万多方，我们一共陆续实际投入不超过300万。现在每年给我们赚300万，等于第一年就回本了，后面的十几年都是收益。

三、别指望一次性改造到位，用最低的改造费用，赚最快的钱！

在偏远地段做园区，周边都是破旧工业厂房，你也不需要高大上。你在村里搞一个玻璃幕墙大楼，一样租不上价格，没有必要。

另外不要觉得园区改造一次性投入，以后就不用动了。我认识的一个土豪，一栋楼光装修费花了几千万，我在他旁边我们花了几百万。他的租金价格确实比我我们贵一点点，可去年的贸易战加上今年疫情，他的项目空出来约一万方，我们项目入住率百分之九十以上。因为成本低，租金低。

在控制成本方面，我们建立了我们的装修团队。效率高，成本低，我们做出来的比市场低30%左右。但是，自己做装修有利有弊。效率高，成本低是一方面，但也会牵涉到很多利益纠缠不清。

我们一个项目，建筑面积36000方，我们的装修投入也就大概是600万左右就搞定了，而且我们装的其实效果还是不错的。大概平均一平方改造费用也就170不到。这些费用，都用在什么地方呢？

我只刷地坪漆就可以了，有些地方我分割一下，连地坪漆我都不刷，因为是水泥地的光滑路面。包括那些隔墙的费用，用最便宜的那些石膏板，后来升级到灰盖板，都是很便宜的费用，也能满足客户要求，有些土豪园区老板，用那些很重的水泥板，甚至砖墙帮客户隔墙，那个成本当然要高了。

我们刷墙可能就是白灰刷墙，我们都算完可能成本两块钱到三块钱，再加上人工。为什么我不建议大家在装修投入特别多呢？就是越简单越好，因为你装修的投入越多，你的回本周期越长。

另外，也和你的项目的定位有关，刚刚说了，物业要站在现在看未来，所以你的装修也不是一次性到位的，这里也存在像商业地产一样再次升级和换租的过程，随着城市的扩张，你的项目可能位置越来越好，地铁开通了，环境改善了，也代表你的客户群也会变化。所以不要指望一次性改造到位，一定先用最快的时间回本，这样就有足够资本和信心应对未来的变化。

四、时间也是成本，控制时间节点，招商要前置。

对于二房东来说，时间就是金钱，装修简单，节点控制得当，装修的时间就越短，在前期定位的时候，就要知道你的客户在哪里，项目是否满足客户的需求。

我们项目在装修期的时候，就开始招商宣传，经常在装修期间就能成功预订几层出去。招商策略得当，短时间内就能消化。我们最快的项目八个月回本。

五、没必要的园区管理岗位尽量精简。

园区招商期间，不需要民主协商，一定是一个人说的算，强力执行。从项目定位，策划设计，工程建设，招商租赁，物业管理就一个人说的算。人员配置越简单越少越好。有些岗位其实就是摆设。物业前期招商人员可以多点。后期就可以逐步减少。

我们的道胜科技园我们25000多方，两个保洁，一个主管，一个文员，三个保安，半个电工。这个项目每年纯利润300多万。

这个项目，我们当时请了大概四个保洁，怎么搞都搞不干净，后来就想了一个办法，同样的四个保洁的钱再少一点点，用来雇佣两个保洁，比如一对做保洁的夫妇，让他夫妇负责这个项目，他们干的就非常的好。两个人为什么能完成？其实他是在别人不工作的时间就把工作做完了，他们下班很晚，十点钟左右下班之后，他们夫妻两个人会把所有的楼层全部垃圾什么全部打扫一遍，叫垃圾不过夜。

陈春花老师说过：一个特别厉害的企业，核心是两边破，要么破最高价格，要么破最低价格。破最高价的那个一定对顾客价值很有信心，破最低价格的企业对自己成本很有信心。在两边哪一边破价格的，都是在经营上有主导权、最厉害的那个企业。

从学加网王明洋同学的分享中看到他对园区改造成本的极致管控，也使得他的园区在同类型园区中的价格战脱颖而出，快速去化，快速回本。这也许就是陈春花老师说的，破最低价格企业的优势。

同样作为华南地区的知名教育机构，学加网也同样注重品质与性价比的打造，不仅要让学员获取真知，也要让大家觉得物超所值。近日学加网（简称学加）和中房金融地产国际商学院（简称中房）联合成立了学加中房产城研究院，也是希望通过专业领域优质资源的进一步整合，给到学员更强大的学习支撑。

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