作者：今纶

4月28日是平常的一天，深圳市住建局局长张学凡在深圳本地的一档节目中，就近期楼市的一些热点问题做了回应。

他表示:"对于房价上涨，我们准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税问题"。

这是国内城市的住建局局长首次在公开场合谈到为了对付房价上涨“考虑房地产税”。

深圳炒房客迎来晴天霹雳！

房地产税当然不会说推出就推出，需要一个过程：如果需要它快，经过充分的准备，明年两会一通过，很快可以在深圳先做试点。如果需要它慢，20年不推出，也是可以的，我们都懂。

去年十月，我就写过《深圳可能最先开征房地产税的三个理由》，当时我就预测深圳会率先在房地产税方面试水。为什么？

因为运营城市，本质上是运营公司，要讲三点：收入、稳定、未来，其他都是枝节。

未来收房地产税对政府收入有利

深圳这个公司的收入如何？在同级别城市里面还算不错，不过，因为房价过高，导致相当一部分企业外迁，其实有收入放缓的趋势，以往那个神一样的深圳正在远去，深圳正在泯然众城矣。

无论是去年的增速还是今年一季度的增速，深圳的经济发展速度并未如深圳的房价一样，把北上广甩开几条大街，大家都差不多。

来看一下深圳2019年的钱袋子，只谈地方级收入：3773.2亿元，增长6.5％。

这个地方级收入中：税收收入3067.7亿元，增长5.7％；非税收入705.5亿元，增长10.4％。

深圳去年卖地收入多少？680亿！

680亿和3773.2亿相比，占多少比例？18%。

要卖地，要持续卖，要卖得好，必须创造宽松范围——比如取消这个税，取消那个限制，总之是向买地的土豪示好，做生意嘛，就是这样。

调控太狠，土豪不买地会影响收入，所以不可能真调控。只有在一种情况下可能会真调控，那就是在某个阶段无地可卖，或者很少地可以卖，这个阶段很容易真调控，而且这个调控一定要创造另外一种收入：即使不能完全补上卖地的缺，至少补一部分。

深圳其实没什么地可卖，去年真是翻箱倒柜找了几块地出来冲数据。

深圳历年卖地收入大致如下：2015年，417亿；2016年，1044亿；2017年，676亿；2018年，449.2亿；2019年，680亿。

公正地说，除了2016年，深圳基本是一个不靠土地财政过日子的城市，但是有这么一块收入会过得更舒服，这是事实。

2019年，深圳少见地两次集中出让宅地。6月24日，深圳推出5宗宅地，吸金224亿元。

11月，深圳再次迎来6宗宅地集中出让，并采取“双限双竞”规则，参与企业仅有12家，成交地块均未触及最高限价，多为底价或低溢价成交，其中坪山坑梓地块惨遭流拍。

问题在于，深圳还有多少地可以卖？

在一线城市中，深圳土地面积最小（1996.85平方公里），是上海（6340平方公里）的31.4%、广州（7434平方公里）的26.8%、北京（16410平方公里）的12.16%。

至于可建设用地就更是和各位老大哥没得比了，很多人不知道，深圳每年的卖地收入都远低于佛山，和卖地王杭州更是有差距，不是不想卖，而是没有地卖。

早在2009年，深圳市委交由市政协完成的2009年度重大调研课题“关于我市资源环境承载力问题”的内容显示：在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，我市未来陆域地表生态控制线外新增建设用地极限潜力仅为142平方公里，即可由非建设用地转用为建设用地的潜力。如果按以往年年均十几平方公里的速度消耗，仅有的土地资源在10年内就会被消耗殆尽。

十年过去了，深圳的土地资源情况如何？据《南方都市报》报道：在2019年1月16日的市政协六届五次会议第二联组讨论组上，深圳市政协委员杨耕说，“深圳可建设用地极为珍贵，必须充分利用地下空间，等地面建好了再开挖地下，成本太高。”

深圳在用地方面已经在考虑充分利用地下空间的问题，缺地缺得太厉害。

再看一些和深圳土地有关的信息：

深圳市规划和国土资源委员会在其2018年工作总结和2019年工作计划中透露了一些有趣有用的信息，我们只摘录与住宅地有关的部分：

过去一年（2018年），我委深入实施土地供给侧结构性改革，强化重大产业和民生项目用地保障，举全市之力打赢拓展空间攻坚战，啃下了一批“硬骨头”，全年供应新增土地7.98平方公里，盘活存量土地约16平方公里。

城市更新供应土地257公顷，综合整治旧工业区140万平方米；土地整备完成约13平方公里。

系统谋划170万套住房筹建工作并制定相关政策，持续加大住房用地供应力度，全年出让商品住宅用地10.5公顷，供应保障性住房用地21公顷。

诺大一个深圳市规划和国土资源委员会努力工作了一年——全年供应新增土地7.98平方公里，全年出让商品住宅用地10.5公顷，供应保障性住房用地21公顷。

为什么会这样？没地了。

自2011年起，深圳释放的住宅用地中，城市更新性质部分已占比84%，招拍挂则逐渐减少，利益博弈太复杂，使深圳在城市更新项目的推进上较为缓慢。

虽然去年卖地收入有680亿，但是深圳未来的卖地收入应该是持续下降的，偶尔有反弹，只能说是救急冲数据。

因此对于深圳来说，收房地产税至少在未来是一个划算的买卖。如果无地可卖，或者一年卖地只有20亿或者50亿，但是收房地税可以超过这个数据，就是划算的。这笔账很好算。

当然，深圳情况和杭州、上海完全不同，杭州、上海在未来较长时间应该还是卖地更划算。

不过，房地产税未来怎么收，地方有较大自主权。如果地方想卖地完全可以用超低税率，如果无地可卖就收高一点，但是也不会高到让房价大跌，所谓“既要拔鹅毛，又不让鹅叫唤”乃是至高境界。

从收入的角度来说，至少未来在深圳收房地产税对地方财政收入是有利的，现在还有地可以继续卖，立法程序可以开始走，卖得差不多了，经过精密计算，收税比卖地划算，那就开始干，逻辑清晰而简单。

这是公司的收入问题，基本就是这个思路。

稳定是第一诉求

其次，说说公司（城市）的稳定问题。

很多人谈房地产会叫嚣市场原教旨主义，这是非常愚蠢的。因为中国的房地产市场肯定不是一个完全彻底的高度市场化的体系，从土地供应到卖地的节奏都不是。在这种情况下叫嚣“一切让市场说了算”是很可笑的，实际上最终就是各方配合演戏，在终端把产品的价格一直往上抬，因为根本没有上游土地供应的竞争者啊。

好的，就算韭菜接受这个现实，还有一个临界点的问题：如果把房价一直往上抬，导致公司业务不稳定，人心浮动，都想去东莞，这是不允许的，涉及到各种利益，不仅仅是钱的问题。

稳定，才是公司的第一诉求。钱虽然很重要，但是如果稳定受到威胁，哪怕只是在舆情上受到干扰也是不允许的。这里是中国深圳。

如何用房地产税来实现稳定？既有钱收（可能不多），又可平抑民愤，不会增加普通人负担，还能逐步建立一个稳定的收入来源，部分代替卖地收入，这才是重要的。

关于房地产税，民间颇多疑虑：

疑虑之一：房地产税立法可能通过吗？那些有多套房子的人会制定规则让自己利益受损吗？

我的看法：能影响到立法的人能让你查到多少套房子？要么早就抛了，要么转移了。不要拿乞丐的思维去揣测XXXX的理财方式，这个不能说得太细。这个阶段还在折腾房子的真的就是一般土豪，以及没有什么背景出路的屌丝出身的企业家、职业炒家、金领、少数白领。

疑虑之二：会不会加大普通人的负担？比如房租上涨？

我的看法：建议在大减税的基础上去开征房地产税：比如免除绝大部分人的个税，把企业税负继续减少三分之一或二分之一，制订合理的免征面积、套数，让刚需、改善型居住者不交税或者只交象征性税费，但是对持有三套以上住房者不但要在持有环节实行累进制高税率的政策，而且在买卖环节对非刚需、非改善型居住者的炒卖行为（具体认定条件可以讨论）产生的利润，征收90%的重税，说白了，就是要对富人和炒房客征税。

由于实行了累进制高税率，其实是无法通过加高房租将负担转移给租客的，因为大致相同条件的一套房持有的成本可能是几倍的差异。

而且可以考虑修改或者制定相关法规，仿效德国的做法，保护租客利益：德国居民只要合法纳税，租房者与买房者享受同等的公共权益。根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。

疑虑之三：收税的合法性问题，这也涉及稳定。

每次谈房地产税，总有人说：“地不是我的，收税不合理”。我完全赞同，那么就换个名字，不叫房地产税，比如叫房产资源增值税，每年收，和地无关。实际上，由于政府投资修了地铁（当然，这钱是纳税人交的），你的房子涨价了，这个涨价和公共资源的建设有关，不是你有多牛逼。

收了税干嘛？个人建议给深圳建学校、修医院，尤其是给纳税者所在的社区建学校、修医院或者其他公共设施，也就是说取之于社区用之于社区，这样才能稳定，收税不是目的，建设城市才是目的。当然，这只是我的建议，能不能执行，不知道，供参考。

在稳定这一节，我必须强调：加大住宅数量的供应是对的，但是是远远不够的，一定要下决心打掉深圳的炒房生态和体系，这个体系里面包括且不限于：炒房客（企业家、官员）、地产媒体和自媒体、中介、地产经济学家以及开发商，他们已经形成了一个成熟的联盟，对于政策的变动也有成熟的应对。

打掉这个炒房体系是为了落实“房住不炒”，正常的销售、运营应该得到保护，但是加杠杆、饥饿营销以及违规套取资金都是不被允许的。

如果房地产税对炒房客足够狠，让他们受不了持有成本而主动撤退，这个炒房体系就自然会崩溃，无利可图的事儿没人干。

深圳的未来是光明而美好的

最后，说一说公司（城市）的未来。

一个公司有没有未来，能不能做大，要看主营业务，以及主营业务的可持续性、成本考量。

深圳这个公司的主营业务是什么？金融与科创（制造业）。但是高房价带来的成本其实让很多具有硅谷气质的中小科技企业已经受不了了，各种成本太高。

据wind数据，截至2020年3月份，深圳二手住宅价格指数同比已经连续上涨了30个月。而且进入到今年一季度之后，的确出现了加速上涨的势头。

数据显示，该价格指数1月和2月同比皆涨8.8%，3月同比上涨高达9.7%，并创下近30个月新高。自去年8月份之后，深圳二手住宅价格指数涨幅每月都在加速。

深圳中年，锐气渐消。

按新加坡模式，绝大多数人可以住便宜组屋。按德国模式，租金平稳，可以住一辈子。按深圳模式，房价越高，某些人越兴奋。这TM正常吗？

我们当然不愿意看到深圳产业空心化加速，过度玩金融，更不愿意看到深圳沦为炒房客的乐园，深圳的未来不是大搞房地产！

深圳的未来是光明而美好的，深圳未来要继续在科创的大道上一路狂奔，深圳要继续创造辉煌，那么必须痛下重手解决房价持续高涨的问题。

深圳有“先行先试”的“特权”，深圳有无地可卖的未来，深圳有高房价下的愤怒与热议，深圳负有探索与试错的使命，深圳有条件在抑制高房价的道路上提供一些先进经验。

总结：深圳确实是有可能率先开征房地产税的城市。