8月即将结束，有些中小房企显然已等不到“金九银十”的传统销售旺季。

破产、重组、清算、拍卖......连月来数十个房企频频倒下，令人唏嘘。

据统计，全国目前已经有近300家中小型房企宣布倒闭破产清算，全部是因为资不抵债、资金链断裂......

近日，我在阿里法拍网上发现，马鞍山市泰和房地产开发有限公司，在债务人破产清算程序正常进行，管理人在报请马鞍山市雨山区人民法院批准后，将公开拍卖19、20#楼多套房产。

据了解，马鞍山市泰和房地产开发有限公司成立于2004年9月23日，注册地位于马鞍山市雨山区泰和天成1栋。

经营范围包括房地产开发、销售（在资质范围内经营）；五金工具、水暖器材、建材批零。

2019年8月14日，安徽省马鞍山市雨山区人民法院的复函中明确表示：同意管理人根据报告采取网络拍卖方式拍卖已经建设完成的39套住宅楼。

自2018年起，马鞍山市泰和天成房地产开发有限公司就开始官司不断。

目前可以查询到的司法风险有309项、开庭公告44条，这些司法信息基本多数为建设工程施工合同、破产抵销权纠纷。

2019年也许是新一轮房企破产的起始年，在这场淘汰赛中，已经有一些房企输了。

在人民法院公告网上，7月以来已有34家房地产企业宣布破产，相当于每天死掉1.48家。

公告网一组数据显示，截至8月16日，2019年全国近300家房地产开发公司宣布破产！

这些宣布破产的房企，大部分为集中在三四线城市的中小型房企，也有一二线城市房企。

因资金流断裂宣布破产、重组的知名房企也有几家，如五洲国际、新光集团、银亿集团等。

银亿集团作为全国五百强的著名房企在负债500亿元的重压下，于2019年6月突发申请破产，曾经的首富也至此跌落神坛。

有些房企老板不堪忍受折磨，选择了自杀，以悲剧收场。

比如：江苏华侨房地产公司老板杨晓青破产自杀后，如今超300套房低价抛售，却无人问津！

曾被媒体评选为南京房地产市场十大推动人的开发商白鹭岛岛主张旭东，资金链断裂，自杀身亡。

国家统计局2016年曾经公布过，中国共计有94948个开发商。如今半年左右时间，全国倒闭接近300家房企，相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了，形势还是比较严峻的。

一时间这么多房企纷纷倒下，背后原因何在？专家对该现象怎么看？

看点

01

对于有新闻曝出上半年近300家中小房企宣告破产，建业集团董事长胡葆森表示，其实真正倒闭的不止这么多家。“很多房企虽然没有垮掉，但是已经没有新增业务了，就是植物人状态，这种状态的企业已经成为多数了。”

中原地产首席分析师张大伟表示，相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史，当下的数据并不值得吃惊。

但前7个月破产房企同比增多较明显确是事实。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，这主要缘于政策不松导致的楼市上半年持续冷清。

国家统计局数据显示，2019年1月-6月，全国商品房销售面积同比下降1.8%，具体到各地看，多个代表城市的实际成交量都有不同程度的同比或环比下降，或同环比双下降。

与此同时，今年以来楼市调控更加频发。中原地产研究院统计数据显示：2019年上半年，全国房地产调控政策出台多达251次，比2018年上半年的192次同比增加31%。

7月30日，中央政治局会议再次强调“房住不炒”，更首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

当下市场环境，让中小微房企感受到了更强烈的挤压。

融创中国董事会主席孙宏斌认为，房地产领域不存在“小而美”，而只会“小而没”。

看点

02

为何房地产开发企业扛不下去了，除了房地产红利期已逝，主要还在于融资贵、融资难、以及龙头房企的步步紧逼，是这些中小房企破产的重要原因。

在“房住不炒”思路下，地产融资正逐步收紧。

业内分析，银亿集团的破产其中一个重要原因是，房企资金供给不足，跟房企融资方面的调控政策有关，而这只是今年房地产行业的一个缩影。

据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。

7月11日晚间，佳源国际控股有限公司发布公告称，其向港交所申请批准2.25亿美元于2022年到期的优先票据上市及买卖，利率高达13.75%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”

如开发贷：以上海为例，上半年，上海房地产开发贷款增加343亿元，同比少增210亿元。

至于房地产信托：5月以来地产融资监管趋严，从银保监会下发23号文， 到监管对信托窗口指导要求控制地产信托业务规模，房地产信托受到较大的约束。

6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

除了融资问题，业内认为，中小房企被淘汰是必然趋势，因为大型房企将会占领房地产市场的天下。

中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和碧桂园，三大龙头新房销售收入平均占营业收入97%。

截至2018年末，恒大、碧桂园、万科总资产分别达到了1.88、1.63、1.53万亿；营业收入均超2000亿，恒大、碧桂园、万科分别为4678、3811、2973亿元。

而龙头房企的成长速度全球瞩目。在《财富》刚发布的2019年世界500强榜单中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。

其中碧桂园位列第177位，相较去年上升176位，是榜单中排名上升最快的企业。

2008-2018 年，中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8倍，营业收入增长128.6、23.3、7.2倍，不仅远超其他中小房企，也远超国外其他龙头房企。

诸多房企破产倒闭不免令人唏嘘不已，不过，这也给广大买房人提了个醒，看房买房一定要谨慎！对于项目产品、配套，尤其是品牌、口碑都要摸仔细。

1、刚需能买住宅，就不要碰商住公寓，浪费房票且不好转手，这是万不得已的过渡之选。

2、贷款时间拉到最长，利用好杠杆，但盲目贷款不可取。

3、刚需买房看户型和配套；改善买房看品牌和地段；豪宅买房看风水和园林。

4、不要忽视物业。好物业住的舒心，且房子涨的也让人开心。

5、买房切勿贪小便宜，更不要购买小产权、五证不全的房子，完全就不靠谱且无保障。

6、投资买房的要问自己一句：换做自己会接这种盘吗？如果自己都不想接盘，怎么出手？

7、通勤时间越长，人的幸福感越低。办公和家庭的通勤时间尽量控制在1个半小时内。买房是为了更美好的生活，不是受罪。

8、酒香不怕巷子深，好房不愁卖不掉。广告铺天盖地的基本都有某些方面的硬伤，要懂得筛选和甄别。

1、如果一样总价，面积可以退让一点，买位置好的。也就是在能力范围内买地段更好的。

2、品牌开发商的房子。品牌，有时候是实力的保证。

品牌不是一朝一夕形成的，而是长期并且一点一滴的口碑的积累。而且品牌开发商也十分注意自己的口碑，出现问题的时候能够及时解决。如果是小开发商，则有可能面临卷款潜逃等等问题。

3、学区房。但要注意一点，如果你想买学区房，请记住你的首要目标是为了孩子上学，在教育资源均衡化、政策不确定化的当下，别总想着既能满足孩子上学又要满足房产升值的“两全”愿望。

4、地铁房。地铁的本质是杠杆转移，修地铁的钱是从城市的土地溢价中收回的。

地铁房一般怎么涨？通常规划公布时涨一波，开工动土涨一波，地铁通车再涨一波。涨得最狠的是第二波。无论如何，你得承认地铁盘就是好卖。

面对房企的破产公告，已买房却尚未建成交付的业主最关心的问题是，到底该如何保障自己的权益呢？

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。

之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

说起来容易，但真正维护起来却是难上加难。如果幸运马上有开发商接盘还好，但更多的是上述破产房企的一个个烂尾维权。

烂尾的楼盘如何确保有人接手？业主的权益谁来保护？还得依靠有关部门的监管力度、相关法规的完善等等。

故而，买房人在选择时一定要谨慎，尽量在源头避免诸多问题。

在房地产淘金的时代逐渐被收紧的调控政策和发展的楼市格局翻篇之后，楼市当中的房地产企业也该面临翻篇洗牌的命运。

大规模的房地产企业破产情景确实让人感到有些意外。但是意外之余也能发现，房企的消亡也是逐渐推动楼市稳定发展，利好购房者的一个重要因素。

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