高楼大厦似乎成为了城市化的唯一标志，至少在大多数人的心目中，城市化就等于高楼大厦。从1998年房改开始，年年都有大批量的新房入市，年年都有人从农村进入城市成为城里人，一方面房地产供应量加大，另一方面城市住房需求增多，二者到底谁跑赢了谁？如果单单从房价角度而言，房价上涨意味着供不应求，说明房子远远不够。

经济学家任泽平前不久发布的《中国住房存量测算：过剩还是短缺》报告做出了预估，在这份报告中他预测我国现阶段城市一共拥有的房子数量多达3.11亿套。如果任泽平的这个数据是真的，那么3.11亿套房子其实足够12-15亿人居住了（平均每套房子住4-5人计算）。这还没考虑到农村房产超大面积问题。还有经济学家估计，我国现有的房子足够30亿人居住，可以达到人均1.1套房子。

既然房子足够中国人居住使用了，那么为什么房价仍然居高不下呢？这就需要谈到关于房产分配问题，现阶段，由于我国房产分配的不均衡，从而导致房子集中在部分人手中，很多刚需族买不起房子、买不到房子，由于这种供给和需求关系的偏差存在，就导致市场有效供给不足，进而房价上涨。

100个人分配100套房子，其中有50个人每人拥有2套，剩下的50个人0套房子，看起来人均1套房子，但其实房子远远不够用，至少还有50人的缺口。房子有这么多，在房价不可能大幅上涨也不可能大幅下跌的情况下，刚需该如何买房呢？楼市指闻今天就说说这个话题：随着住房规范化到来，明年开始，劝告别买3类房，“新禁令下”买卖变得越来越难了！

第一类：别墅。

在一般人的心目中，别墅属于享受型住宅，刚需买房估计少有涉及，估计看都不看，更别谈买别墅了。别墅的容积率很低，单位面积居住的人口数也很少，别墅小区一般涉山涉水，要么位于湖泊边上、要么位于自然景观的山脚下，总之风景这边独好，正是因为这种亲近自然的建造方式，才成为了很多有钱人购置房产的宠儿。

根据国家住建部的通知要求，各个城市要对从2003年开始以来的别墅项目进行梳理，并且要上报别墅项目违规建造的情况，各个城市需要暂时停止对别墅小区项目的审批流程。用大白话来说就是“暂时停止别墅项目的建造。”这就是所谓的“禁墅令”。

这对于别墅小区而言可谓是不小的影响，所以最近几年，我们几乎看不到身边有新的别墅或者类似别墅的小区开盘。在以前买别墅可能是一种奢望，在今后买别墅可能依然是一种奢望，一方面别墅本来就风景独好，房价自然不低，另一方面随着国家对别墅审批的限制，让别墅成为了房地产市场稀有的存在，在房地产市场不管是买还是卖，出售方和购买方都很少的情况下，买卖都变难了。

第二类：小产权房。

一直以来，小产权房交易难的问题都存在，至今为止，小产权房依然没有转正，这就让这种房子的合法性存在质疑。我国是一个住房多元化的国家，房地产市场中，除了近20多年以来大量建造的合法有效的商品房住宅之外，还存在着大量的小产权房和农村宅基地房子。前者与后者的区别就在于是否被法律承认。

商品房从土地出让开始，每一个环节都经过国家公开的备案审查和建造监督，质量有保障，交易环节卡得很清楚，每个阶段该交的税费一分不少。但是小产权房土地出让没有经过国家合法审批、房子的建造也没有经过房产管理部门的监督，交易过程属于私下交易、有效性存疑。故而小产权房不允许买卖。

国家对于小产权房交易三令五申，在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中指出，城市的人不能够到农村购买找基地房子、不能购买农民的住宅、也不能购买小产权房子。此外在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中第二条规定，农村的人不允许把住宅向城市的人出售，更要禁止城市的人到农村购买宅基地的情况发生。

第三类：商住房。

商品房不仅仅是指住宅，还包括商业房产、办公楼房产等类型。但是为啥我们经常听到一个叫做“商住房”的东西呢？这其实是开发商大的一个擦边球。在很多时候，开发商拿地不得不建造一部分商业性质房产，但是大家都知道商业店铺难以销售，所以开发商就建造成了商住两用房，商住房就此诞生，在商住房里，很多时候不能够开通天然气也就是这个道理。

随着国家对房地产市场各项规范的推进，商住房也有相关要求与规定，例如北京今年就通知要求，对开发商的房产类型作为明确界定，商住房的销售和购买标准都做出了较高的标准，在这里购买商住房需要符合的条件为：在京无住房、无商办房登记；并且符合调控需求（5年社保或者5年个税），银行停止对商住房的贷款支持。在以前和今后，商住房都是难以买卖的。