前段时间看到有人感慨，投资开酒店，还是得看大城市。
坐标北京三环，日常价格300多块，天天客满，节假日涨到1000多照样爆满，人口基数只要足够大，探亲、旅游、出差、聚会，干啥的都有。
这是个任何人都知道的常识。
只不过，这些年我们听到的、看到的情况却有点“反常识”。
去年底，社科院专家余永定说，“我上个月到舟山，在朱家尖岛上看到了希尔顿，看到了威斯汀……所有西方的五星级饭店全都去了，而那只是一个三线或者四线城市。”
他还提到了一组数据，早在6年前，我国造了696座五星级饭店，在建的有500座。
过度的开发，带来的是高空置率。
住宅还好一些，写字楼、酒店、商铺、公寓的泛滥，连一二线也吃不消。
在2019年一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，达到15.3%，滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。
根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼也持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米。随着供应量加大，全市写字楼库存量超过130万平方米，库存去化周期超过4年。
今年五月份，社科院发了一份报告，2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升。
其中有一个预测：至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。
所以，酒店的生意，写字楼的出租，商铺的客流，既需要看城市，也得看地段的供给，人口是否稠密。
对购房者来说也是一样，2019年面对这样多变的形势，买房的难度呈现“指数级”提升。
假如2020年买房，展望10年后，“睡桥洞”还是“住豪宅”？
我们可以从以下两个方面展开分析。
第一，人口的流动，使房地产告别了“普涨普跌”，给每个城市都带来了深刻的变化。
海通宏观前两天发了一份研报，其中提到了一个观点：未来的房地产，要靠非城市户籍的1亿“小镇青年”带动。
他们为什么一定会去城市？
以下3个数据足够说明问题。
乡镇层面看，2007-2017年建制镇建成区面积扩张38%，而乡的建成区面积缩减16%。
市县层面看，2007-2017年我国城市的城区面积增长12.7%，县城面积缩减23.8%。
从在校小学生数量变化来看，2015-2018年城区学生数量的增速，超过了镇区的2.5倍。
也就是说，乡村在减少，城市在扩张，学生在加速流入城市。
想在农村过田园牧歌式的生活完全没问题，只要你舍得让孩子不去城里的好学校。
有人来，就有人走。
与之对应的，中泰宏观月初的时候也发了报告，说的是人口回流。
根据国家统计局每年发布的《农民工监测调查报告》，2018年东部地区的农民工数量减少185万人，东北地区农民工数量减少9万，而中西部地区则增加378万，呈现“孔雀西南飞”的特征。
这378万“返乡大叔”，正在朝西南方向回流，包括四川、云南、安徽、广西、江西、湖南、海南等省。
年岁渐长，没有其他技能，大城市里没有容身之地。
习惯了工厂流水线和建筑工地的大龄农民工来说，去送外卖？连软件不会用，去送快递？连路都不熟，空调家电也不会修，水电暖气也不擅长。
不回家，又能有什么选择？
这是两种无奈的流动，1亿“小镇青年”不得不去城市，“返乡大叔”不得不回家乡。
微观人口流动，会对宏观房地产形势形成“蝴蝶扇动翅膀”的影响。
优质的学区会更优质，24小时的不夜城会更明亮，乡村面积的缩减，小学的裁撤，老龄化的留守，会更决绝。
假如2020年买房在“远郊”，在偏远县城，10年后是否“睡桥洞”不敢说，“住豪宅”的梦想趁早打消比较好。
第二，未来10年，行业形势的变化不可逆。
最近，有4位房企老总都出来表态了。
孙宏斌前几天做了个演讲，提到了一句话：开发商在这些年一直在抢占增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。从现在起，就是存量了，就这15万亿存量，围绕着15万亿上下波动，这个时候就难做了。
11月22日，冯仑说，增量市场放缓，房地产行业已然进入全产业链的后开发时代。
潘石屹同时说，现在谁都意识到中国的房地产行业不太好做了，对房地产的未来比较担忧。
左晖说，“整个新房市场，未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小”。
这四位房企老总，虽然公司不同，立场不同，身价也不同，对未来房地产的观点，却出奇的一致。
经济学家姜超做出了很理性的推测：从投资端来看，虽然房地产高增长的“黄金时代”可能已经过去，但户籍化和城市化的新红利，将使得人口进一步向城市集中，这将形成对城市地产需求的支撑。
因此，姜超认为：长期来看，城市的房地产投资诚然存在着下行的压力，但或许要比预期更有韧性。
换言之，明年买房，难度系数同样不会小，买到了需求旺盛的城市，10年后升值“住豪宅”也不是不可能，虽然机会比较小，但毕竟少数城市有这样的前景。
而那些需求不断“缩水”的城乡结合部、远郊、新城区、偏远三四线，10年后虽然不至于亏到“睡桥洞”，房屋价值极有可能会大打折扣。
换个角度看，我们可以从开发商的杠杆变化，去理解市场。
昨天看到光大固收的一篇报告，筛选了89家有连续5年财报数据的存续地产发债主体，89家房企不包括城投发行主体且评级均在AA级及以上，以此为样本从微观视角观察房企的流动性。
用扣除预收账款后的负债率衡量房企杠杆情况，国有地产企业降杠杆先于民企。
国有地产企业自2015年以来扣除预收账款的负债率不断下滑，截至2019Q3已回落至56.02%。
而民营地产企业降杠杆由2017年开始，下滑幅度超过国企，至2019Q3已下滑至49.45%。
也就是说，国企房地产开发商降杠杆最早，2015大涨之前就开始下降，但民企开发商降的速度最快，2016地王年之后，不得不降低杠杆率。
更有意思的是，今年3季度，70%的国有地产企业筹资性现金流表现为“净流入”，同时，民营地产企业中仅有45%的企业净流入。
经营性现金流刚好相反，民企开发商65%流入，国企房地产公司45%流入。
什么意思？
今年7月收紧房企融资后，大型开发商的融资需求依然不缺，可是那些中小开发商却没办法，融资现金流持续变少，只能依赖经营现金流入了。
说好听点是经营性现金流，说难听点，不就是急于回款，降价促销嘛。
晚上看到中国基金报的一则统计，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
存量市场来了，存量的人口流动，存量的房企融资。
这是一个为了几个点渠道费吵翻天的时代，这也是一个降几百块就风吹草动的时刻。
风口，真的变了。
