新政严控之下，苏州下半年楼市行情持续下行。新房不好卖，土拍再遇冷，二手房也凉了。中介自爆卖不动，二手房降价抛售的消息时不时出现在朋友圈。

苏州二手房市场究竟怎么样了，真的凉凉了吗？

苏州二手房成交量五个月连降

据克而瑞数据统计，2019年1-10月苏州市区二手住房成交套数为84212套，同比去年同期增长25%，二手房成交量为新房的1.35倍。

主要得益于今年7月以前的火热行情。今年春节后，土拍势头猛烈，助燃二手房热度持续升温，二季度二手房成交量尤其高位，5月更是冲高近12000套。上半年市场整体火热，房东心理预期高，房价波动也较大。

随着5.11园区二手房限售出台，7.24政策加码调控，五大区跟进园区的限售政策，限购对购房者资质要求的再度升级，使得投资客观望、刚需客等待资格的境地严峻，市场逐步下行，渐趋理性。

今年5月以来苏州二手房成交套数如上图，可明显反映出两次新政对二手房成交走势影响变化。

5月随着511新政落地，加速集中网签，成交量仍处相当高位。6月、7月成交套数还保持在万套以上，却已开始出现小幅下滑，511新政影响初现。

8月以来二手房市场持续降温，成交量下滑显著。724新政效应逐渐放大。二手房成交量已连降了五个月，10月有国庆长假的影响，更是跌至不足6000套的低位，仅超过今年2月成交表现。

究其原因，一则新房限价优势+推新分流效应，二则新政对二手房抑热作用明显。三则土地市场持续释放降温信号，地市楼市整体基调冷静平稳。

各区域二手房成交量跌价稳

在各区二手房成交方面， 10月各区域二手房成交量全面下滑。各区域成交均价环比基本持平。二手房市场整体呈现“量跌价稳”的局面。

园区受冲击尤其严重 限价新房分流二手房

值得注意的是，511限售新政、516学位政策的重点打击，加之7.24新政对购房资质限制之下，园区二手房近五个月成交量持续大幅下滑。

6月以来园区成交量大幅下滑，10月成交套数更是跌落至900套左右，环比下滑16%，今年首次跌破千套以下，也是今年园区月度成交历史至低点。成交量居于姑苏区、吴中区之下，区域第三位置。其成交均价43729元，均价持稳。

园区签约数据接连下跌，可见新政影响明显。学区房受政策冲击影响大，比如价格高、户型大的学区房老房子。

此外，今年下半年园区入市新房项目不少，泊云庭、龙湖熙上、星翠澜庭、花语江南、中海上园湾、碧桂园云栖安缦等。新房放量供应也将给园区改善客户带来更多选择。

加上土拍新政限价锁死房价，新房价格和品质优势更显，进一步冲击园区二手房市场。

尽管如此，园区热门安置房小区，如莲花新村、青剑湖花园、苏安新村、东港新村等，仍不乏市场热度。

其他区域二手房成交亦全面下滑

其他区域方面， 受新政影响，连月来成交量也都全面下滑，环比降幅明显。

姑苏区10月签约量保持领先，环比下滑16%，持续5个月稳居二手房成交区域冠军。姑苏区同样是以二手房交易为主导，且占据学区资源优势，老新村房源因其小面积、低总价，交通配套完善，对刚需颇具吸引力。

吴中区10月成交量环比下滑16%。作为园区外溢的尹山湖，历经上半年土拍、二手房市场的火爆，受制于新政影响，也随着园区的降温而渐归平静。

新区10月成交量环比下滑18%。狮山板块作为新区主力担当，新房断供迟迟未开，二手房占比相对突出。新政后，市场观望情绪浓厚。

吴江区10月签约量环比跌幅21%。新房市场推新整体活跃，市场关注度分流。新房限价机制下，二手房价格优势弱化，报价有明显让步的，比较容易出手。

还有成交垫底的相城区，环比降幅11%。区域在售新盘众多，纯新盘陆续入市，可选面广，二手房市场成交自然有所分流。

今年下半年苏州二手房市场成交量持续下滑，可见政策影响还是比较明显的。尤其是新房供应活跃的板块，购房者增加了可选择范围，二手房市场观望情绪较浓，加上年底银行贷款额度紧张，二手房成交将持续降温态势。

二手房行情持续下行，楼市预期也随之调整，成交量持续下滑已成新常态。量在价先，随着调控政策影响持续发酵，二手房价格或将有进一步压缩的空间。

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